Hisseli bir tarlanız, arsanız ya da daireniz var diyelim. Diğer hissedarlardan biri, hissesini yabancı birine (üçüncü bir şahsa) sattı. İşte tam bu noktada, diğer hissedarların devreye girip "Dur bakalım, o payı önce ben alırım" deme hakkına hukuk dilinde "ön alım hakkı" veya halk arasındaki adıyla "şufa hakkı" denir. Yıllardır bu işin kuralı çok netti: Alıcı ile satan adam aralarında ne kadar para alışverişi yaptıysa, hissedar da mahkemeye gidip o satış bedelini (tapu masraflarıyla birlikte) bastırır, payı kendi üzerine alırdı. Ancak son dönemde yapılan yasal değişikliklerle bu kural değiştirilmek istendi. Yeni kurala göre; satış bedeli değil, mahkemenin biçeceği "rayiç değer" (piyasa değeri) esas alınacaktı. İşte tam bu noktada kıyamet koptu ve olay Anayasa Mahkemesi’ne (AYM) taşındı. AYM de 16 Temmuz 2026 tarihli yeni kararıyla bu değişikliği iptal etti. Gelin, bu hukuki düğümün ne anlama geldiğini, eskiden ne olduğunu, yeni kanunun ne getirmek istediğini ve Anayasa Mahkemesi'nin neden "dur" dediğini masaya yatıralım.
ŞUFA (ÖN ALIM) HAKKI NEDİR VE NEDEN ÖNEMLİDİR?
Hisseli mülkiyet (elbirliği veya paylı mülkiyet), Türkiye’de aileden kalan tarlaların, arazilerin veya eski binaların paylaşımında en sık karşılaşılan durumdur. Bir malın birden fazla sahibi olduğunda, dışarıdan tanımadık birinin bu ortaklığa ortak olması huzursuzluk yaratabilir. İşte şufa hakkı, ortakların dışarıdan yabancı birinin araya girmesini engellemesi için onlara tanınmış hukuki bir kalkandır. Bir ortak, payını yabancı birine sattığında, diğer ortaklar mahkemeye başvurarak bu payı alıcıdan geri alma hakkına sahip olurlar.
KAFALARI KARIŞTIRAN YENİ DÜZENLEME NE GETİRMİŞTİ?
Yakın zamanda çıkarılan 7571 sayılı Kanun ile bu sistem kökten değiştirilmek istendi. Kanun koyucu dedi ki: "Artık satış sözleşmesindeki rakam önemli değil. Hâkim hemen bir bilirkişi atayacak, o tarlanın güncel piyasa değerine (rayiç bedeline) bakacak. Ön alım hakkını kullanmak isteyen kişi, mahkemenin belirlediği bu rayiç bedeli ödeyecek." Peki, bu kulağa neden ilk başta mantıklı gibi geliyordu? Çünkü bazen satıcı ile alıcı aralarında anlaşarak tapuda fiyatı düşük gösterip vergi kaçırabiliyor ya da muvazaalı (danışıklı) işler yapabiliyebiliyordu. "Rayiç değer" kuralı, bu tip uydurma fiyat oyunlarının önüne geçmek için düşünülmüştü. Ancak pratikte büyük bir adaletsizlik doğuruyordu.
ANAYASA MAHKEMESİ NEDEN İPTAL ETTİ? (ADALET NEREDE KOPTU?)
Anayasa Mahkemenin 16 Temmuz 2026 tarihli kararı, bu yeni "rayiç bedel" kuralının mülkiyet hakkını ve taraflar arasındaki dengeleri altüst ettiğini açıkça ortaya koydu. AYM'nin kararındaki ana gerekçeler şunlardır:
TARAFLARIN ÖZGÜR İRADESİ YOK SAYILIYOR
İnsanlar malını satarken serbest iradeleriyle bir fiyat belirlerler. Alıcı risk alır, parasını verir, tapuyu alır. Eğer mahkeme gelip "Siz 500 bin liraya satmışsınız ama burası aslında 1 milyonluk yer, rayiç bedel budur" derse, tarafların yaptığı sözleşme hükümsüz kalır. Bu durum, piyasa serbestliğine ve sözleşme hürriyetine darbe vurur.
ALICI HAKSIZ YERE ZARAR EDEBİLİR YA DA HAKSIZ KAZANÇ SAĞLAYABİLİR
Diyelim ki alıcı bir yeri piyasa değerinin çok üzerinde, acil bir ihtiyaçla veya özel bir projeyle 800 bin TL'ye satın aldı. Sonra ön alım hakkı sahibi çıkıp dava açtı. Mahkemenin atadığı bilirkişi ise oraya 600 bin TL değer biçti. Bu durumda alıcı, kendi cebinden çıkardığı 800 bin liranın altında bir parayla (600 bin TL ile) kapı dışarı edilecek ve büyük bir zarara uğrayacaktır. Tam tersi de olabilir: Alıcı çok ucuza (örneğin 300 bin TL'ye) bir yer kapatmıştır, mahkeme rayiç bedeli 500 bin TL olarak belirlerse, ön alım hakkı sahibi bu kez haksız yere şişirilmiş bir bedel ödemek zorunda kalabilir.
KORKUNÇ BİR BELİRSİZLİK ORTAMI OLUŞMAKTADIR
Eski sistemde ne ödeyeceğiniz baştan bellidir (tapuda yazan satış bedeli). Yeni sistemde ise ön alım hakkını kullanmak isteyen ortak, mahkeme bitene kadar ne kadar para ödeyeceğini asla bilemiyordu. Yıllar süren dava süreçleri, bilirkişi raporları derken herkes büyük bir hukuki belirsizliğin içine itiliyordu. Tüm bu nedenlerle Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının adil dengesini bozduğu için bu kuralı Anayasa’ya aykırı buldu ve iptal etti. İptal kararının toplumda yankı uyandırmaması ve mahkemelerin hazırlık yapabilmesi için de kararın 9 ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.
ŞİMDİ NE OLACAK? (VATANDAŞ İÇİN NE DEĞİŞİYOR?)
Eski Düzen Devam Ediyor (Şimdilik): AYM kararı hemen yarın sokağa yansımayacak, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 aylık bir geçiş süreci var. Bu süre zarfında Meclis'in yeni ve daha adil bir düzenleme yapması bekleniyor. Rayiç Bedel Kargaşası Önlenmiş Oldu: Mahkemelerin her satışta "piyasa değeri nedir?" diye haftalarca bilirkişi peşinde koşmasının, mahkeme dosyalarını dağ gibi büyütmesinin önüne geçildi. Güven Esas Alındı: Tapu siciline ve tarafların yaptığı sözleşmelere duyulan güvenin korunması gerektiği bir kez daha tescillendi.
HUKUK, HAYATIN AKIŞINA UYMAK ZORUNDADIR
Hukuk kuralları laboratuvarda üretilen soyut formüller değildir; doğrudan sokağın, tarlanın, ticaretin içinden çıkar. Devlet, "Ben enflasyonu önleyeceğim" ya da "Kaçakları önleyeceğim" derken vatandaşın malına mülküne ve yaptığı sözleşmelere müdahale etmenin sınırını çok iyi çizmelidir. Anayasa Mahkemesi'nin bu kararı, bir anlamda "Ey kanun koyucu, kişilerin serbest iradesiyle yaptığı alışverişe ve sözleşme şartlarına müdahale edemezsin; adil dengeyi bozamazsın" çığlığıdır. Hisseli mülkiyeti olanlar için bu karar, hakların daha güvenli bir zeminde korunması adına önemli bir adimdir. Gözler şimdi Meclis’in bu 9 aylık sürede atacağı yeni ve daha dengeli adımlarda olacak.
