Hukuk sistemimizde "izale-i şüyu" olarak bilinen ve uygulamada en sık karşılaşılan dava türlerinden biri olan ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümünde uzun yıllardır hem vatandaşları hem de uygulayıcıları zorlayan karmaşık süreçleri barındırmıştır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazların paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar neticesinde icra daireleri veya satış memurlukları aracılığıyla açık artırma usulüyle satılması, aile mülklerinin elden çıkmasına ve hak kayıplarına yol açabilmekteydi. 16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 Sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (12. Yargı Paketi), bu alanda uzun süredir beklenen dengeli ve korumacı düzenlemeleri hayata geçirmiştir. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan bu kanunla, İcra ve İflas Kanunu ile Türk Medenî Kanunu’nda yapılan kritik değişiklikler, özellikle aile mülkiyetinin korunması ve mirasçılara adil bir öncelik tanınması bakımından yeni bir dönemin kapılarını aralamaktadır.
Mevcut düzenlemenin en çarpıcı yeniliği, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde uygulanacak açık artırma usulüdür. Artık bu nitelikteki taşınmazların satışında yapılacak birinci artırma, sadece malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Kanun koyucu, bu usulün bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacağını hükme bağlamıştır. Bu düzenleme, aile mirası olan taşınmazların dışarıdan üçüncü kişilerin eline geçmeden önce aile içinde kalmasını temin etmek adına son derece mühim bir sosyal ve hukuki adımdır.
Yasal düzenleme ile sadece mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmaya ilişkin ihale şartları da netleştirilmiştir. Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü (\%100) oranında olması ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekmektedir. İkinci artırmada ise genel hükümler geçerliliğini korumakta ve muhammen kıymetin yüzde ellisi (\%50) baz alınmaktadır.
Ayrıca süreç içerisindeki teminat ve ihale bedelinin yatırılmaması durumundaki müeyyideler de yeniden şekillendirilmiştir:
Teminat Kolaylığı: Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar müracaat etmesi hâlinde, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
İhale Bedelinin Yatırılmaması Durumu: Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısının yatırdığı teminat kendisine iade edilmeyecektir. Bu teminat, satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenecektir. Süresi içinde ihale bedelini yatırmayan kişinin paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında aktarılacaktır.
İdari Para Cezası: En yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi (\%5) oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verilecek ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil edilecektir.
7589 Sayılı Kanun’un ortaklığın giderilmesi davalarına getirdiği bu yenilikler, Türk adalet sisteminde uzun süredir hissedilen hakkaniyet arayışına güçlü bir cevap niteliğindedir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda aile bağlarının korunması, paydaşların öncelikli olarak kendi aralarında adil bir bedelle mülkiyeti devralabilmesi ve icra süreçlerindeki keyfiliğin ya da suiistimallerin önüne geçilmesi, mülkiyet hakkının özüne uygun bir yaklaşım sergilemektedir.
Uygulayıcılar, avukatlar ve vatandaşlar açısından büyük bir dikkatle takip edilmesi gereken bu süreç, hem adliyelerdeki iş yükünün etkin yönetilmesine katkı sunacak hem de mülkiyet uyuşmazlıklarında toplumsal huzurun tesis edilmesinde mühim bir hukuki enstrüman olarak öne çıkacaktır. Yeni dönemin tüm yargı camiasına ve hak sahiplerine hayırlı olmasını dilerim.
